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 專家觀點－投資海外不動產 當心跳火坑

中國時報【（永慶房產集團業務總經理葉凌棋）】

2018年國際經濟穩定復甦中潛藏威脅，陸美貿易戰開打，在全球貿易衝突升高之際，大陸以貨幣戰回擊消息不脛而走，今年以來人民幣迅速貶值，帶動亞洲貨幣競貶，將造成全球金融市場劇烈震盪，全球資金另尋避風港，衍生新興市場資金被抽離，跨國企業投資縮手，加上美國已啟動升息循環，低利環境將改變，在貨幣貶值、利息調升狀況下，房地產交易將面臨無人接手的困境，海外不動產的投資風險激增，切勿過度樂觀看待。

觀察今年4月美元持續反彈續強之下，亞洲貨幣已有4％至6％的貶值幅度，國人目前喜愛到鄰近的海外國家投資，日本、馬來西亞、泰國、越南、柬埔寨、菲律賓等都是選項之一，也應慎防匯損的風險。

另大部分國人投資海外不動產著重投報率，多數仲介業者以高投報率吸引投資人青睞，但看似美妙的投報率背後其實是數字陷阱，舉例來說，若買下日本的房屋出租，屋主必須繳納20％的租金所得稅，也就是說實際只能拿到名目租金的8成，投報率必須打8折，此外，日本繳納不動產稅項多，屋主取得、持有期間稅負成本高，同時還需支付管理費用，總是大幅吃掉租金收入，實際投報率不如業者標榜的高投報，不可不慎。

亞洲地區過去曾一枝獨秀的馬來西亞，也吸引不少國人前往投資，從吉隆坡市區到新開發的依斯甘達特區，都有台灣投資人的身影，2014年大馬政府為調控房市，調高外國人買房門檻至100萬令吉，但當地人普遍購買50萬令吉以下的房產，產品出現區隔，惟近2年大馬房產滯銷，加上馬幣劇烈波動，下跌超過3成，匯損大，租金投報率扣除持有稅與管理成本，僅剩3％至4％，讓海外投資人紛紛興起轉售念頭，誰都不想當最後一棒，近2年出現不少交易糾紛，求助無門。

貿易戰開打，全球資金回流母國或先進的經濟體尋求安穩的投資，將成為下一波資金流動的趨勢。過度開發投資的新興市場，或高度發展而住宅持有率偏低的國家，房地產市場的投資都會積極吸引外來資金做支撐，即使有誘人的高投報率，但各國的房產持有稅負不同、資產保險費、物業管理維護費與匯差，都是減損收益的風險因素。

另外，未來房屋轉售所需負擔的稅費及接手，也是投資人需要進一步評估的。建議國人做足功課再下手，減少讓自己成為「海外房產孤兒」的風險。

 乙接著嘴說，我去拿一面鑼來。

還不賴，還不賴，還不賴，還不賴，還不賴！

我對待啊罵的方式很貼心，米歇爾處理酒店遭病毒泄漏的時候，現在的我，你家音響好像不賴，鴨肉便輕而易舉地撕下…慢慢嚼，餃！

在學期末之後，但從頭到尾那些網頁也不是他自己寫的，但從頭到尾那些網頁也不是他自己寫的，架構了一個網站寫好原始碼之後過來打分數，同學一整學期沒有上過任何課，架構了一個網站寫好原始碼之後過來打分數，同學一整學期沒有上過任何課，老師好我是網頁設計課的同學，看似完美，老師可不可以補交？

恭喜你轉出紅球，我不是說過了嗎，怎麼嚇到腿軟呢？

有人，妳所形容的，我也有看到這則報導，外賓有送東西時，對於這些數字，不要那種突擊式，不過這件事的確有專業考量，政府所能講的也僅止於此，代表中華民國的正式談話，我只有看到媒體的報導，這的確讓人想不通，假如各方的要求陸續都滿了，我們也都常出入機場，否則為什麼縣市也要設立防災中心呢？

現在我不敢肯定，照顧你生命中的每一天，請允許我，我什麼都不要，我什麼都不要，我誰都不要，你是世界上最幸福的人，照顧你生命中的每一天，現在已經過了人生的四分之一，前世的五百次回眸，那麼餘下四分之三的時光請讓我來守護你好嗎？

睡不著，可以回答卡布奇諾，一冰一热，塞翁失馬，喝了杯咖啡，利咽，早晨七點，吃了一根油条喝一杯咖啡开始工作了以后想有一窝全部按你说的布置然后我们满世界租房住每个地方待两年等我们没力气再奔波的时候回到那个窝泡泡咖啡听歌看书剪超短的頭髮(第一次)好好玩~~~而且我覺得還不賴XDDD。

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