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 專家觀點－投資海外不動產 當心跳火坑


中國時報【（永慶房產集團業務總經理葉凌棋）】

2018年國際經濟穩定復甦中潛藏威脅，陸美貿易戰開打，在全球貿易衝突升高之際，大陸以貨幣戰回擊消息不脛而走，今年以來人民幣迅速貶值，帶動亞洲貨幣競貶，將造成全球金融市場劇烈震盪，全球資金另尋避風港，衍生新興市場資金被抽離，跨國企業投資縮手，加上美國已啟動升息循環，低利環境將改變，在貨幣貶值、利息調升狀況下，房地產交易將面臨無人接手的困境，海外不動產的投資風險激增，切勿過度樂觀看待。

觀察今年4月美元持續反彈續強之下，亞洲貨幣已有4％至6％的貶值幅度，國人目前喜愛到鄰近的海外國家投資，日本、馬來西亞、泰國、越南、柬埔寨、菲律賓等都是選項之一，也應慎防匯損的風險。

另大部分國人投資海外不動產著重投報率，多數仲介業者以高投報率吸引投資人青睞，但看似美妙的投報率背後其實是數字陷阱，舉例來說，若買下日本的房屋出租，屋主必須繳納20％的租金所得稅，也就是說實際只能拿到名目租金的8成，投報率必須打8折，此外，日本繳納不動產稅項多，屋主取得、持有期間稅負成本高，同時還需支付管理費用，總是大幅吃掉租金收入，實際投報率不如業者標榜的高投報，不可不慎。

亞洲地區過去曾一枝獨秀的馬來西亞，也吸引不少國人前往投資，從吉隆坡市區到新開發的依斯甘達特區，都有台灣投資人的身影，2014年大馬政府為調控房市，調高外國人買房門檻至100萬令吉，但當地人普遍購買50萬令吉以下的房產，產品出現區隔，惟近2年大馬房產滯銷，加上馬幣劇烈波動，下跌超過3成，匯損大，租金投報率扣除持有稅與管理成本，僅剩3％至4％，讓海外投資人紛紛興起轉售念頭，誰都不想當最後一棒，近2年出現不少交易糾紛，求助無門。

貿易戰開打，全球資金回流母國或先進的經濟體尋求安穩的投資，將成為下一波資金流動的趨勢。過度開發投資的新興市場，或高度發展而住宅持有率偏低的國家，房地產市場的投資都會積極吸引外來資金做支撐，即使有誘人的高投報率，但各國的房產持有稅負不同、資產保險費、物業管理維護費與匯差，都是減損收益的風險因素。

另外，未來房屋轉售所需負擔的稅費及接手，也是投資人需要進一步評估的。建議國人做足功課再下手，減少讓自己成為「海外房產孤兒」的風險。







 而用人最大的突破在於信任人。


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